清代的田土也可分为两大类，即官田和民田。官田包括皇室和满族贵族的庄田、八旗的旗地、牧地、监地、恩赏地，以及各州县的公田、屯田、学田等。民田有一般民田（又称民赋田）、更名田、归并卫所田、灶田、芦田、民烷田等。由于皇庄、王庄、旗地等均在东北和京畿及附近府、州，而明代的各封藩土地和卫所田，又大多数都归并于州、县，转为民田，所以湖南等南方各省，清代官田的数量较元、明时代大大少，民田的面积则大量增加。

清代湖南的官田，其数字见之于记载的有学田和屯田二项。据雍正《大清会典》记载，雍正二年（1724年），学田全国总计为3886顷78亩零，湖南省42顷85亩零。乾隆《大清会典》载，乾隆十八年（1735年）湖南学田为73顷80亩（清光绪《湖南通志》误为730顷80亩），面积有增加，但至光绪十三年（1887年），即100多年后，仍为73顷80亩，湖南的学田再未增加。清代湖南的屯田有一个由多到少，又由少到多的过程。据雍正《大清会典》载，雍正二年，直隶及各行省总计有屯田39.4527万顷99亩零，湖南屯田为7241顷67亩零。乾隆《大清会典》载，乾隆十八年，全国共有屯田25.9416万顷48亩；湖南屯田为510顷18亩。由于明末清初各卫所大多归并于州、县，全国屯田减少三分之一以上，而湖南实际上是绝大多数的屯田已不复存在。但据光绪《大清会典》记载，湖南的屯田为3.2387万顷41亩零，数量复猛增。这显然同嘉庆年间傅鼐在湘西"苗疆"实行"均田屯丁"有关。此外，还有各府、县的官基、隙地，即"公田"以及少量没收入官的漏粮田，具体数字均缺乏记载。清朝后期，由于官府拨款在洞庭湖各尾汉筑围召垦，湖南又出现了所谓"官烷田"。

·清代湖南民间田土，有如下几类：

1．民赋田。民间恒产，听许买卖移转，并按亩输赋者，称民赋田，即一般所谓的民田。这类占民田的绝大多数。

2．更名田。湖南明朝各封藩田土，清代编入所在州、县与民田一体给民为业者，曰更名田，共有田地山塘3991顷56亩零，主要集中在长、岳、常、澧四府（州）。其中又以益阳最多，为732顷53亩零。

3．归并卫所田。明朝及清初各卫所的屯田，归并于所在州、县，给民垦种者，称归并卫所田。湖南境内共有3.1577万顷21亩零，分布于长、衡、永、宝、常、辰、沅、郴、靖、澧等府（州）。

此外，还有芦田，即滨湖沙洲由农民耕治种植稻棉者，亦名荡田，面积缺乏统计；民坑田，即洞庭湖滨由民筑坑围垦者，亦称湖田，道光以前为数较少，且常有"废田还湖"之令。

由于明代的大量官地，包括各封藩地和各卫所屯田，转为民业，即转归原耕种者为业，所以清初湖南的自耕农民增多。另一方面，因遭战乱，人民散亡，不少地方地多人少，随着奖励垦荒和招抚流亡政策的实行，也造成一批自耕农民和中小地主。"多者承田不过百亩，少不过七十亩"，他们"自秉来以耕，力皆出诸已……丰歉皆属己有"。

但为时不长，土地兼并和集中的现象又日趋激烈起来。康熙四十三年（1704年）,康熙帝即"谕"云："田亩多归缙绅豪富之家，小民所有几何。"并指出"小民有恒业者"不过十之三四，"余皆赁地出租"。雍正帝即位后，已屡有行"限田法"之请。乾隆朝请求限田的奏议更多。如漕运总督顾琮曾奏请行限田之法，每户以30顷为限。乾隆帝"知此事名虽正而难行"，最后都未采纳。当然事实上也行不通。这说明，当时自耕农的破产和土地集中的情况已相当严重。

由于土地兼并和土地集中的发展，清前期，湖南出现了占有良田成千上万亩的大地主。衡阳刘重伟，康熙中买下一座山林，靠采伐木材出售，"坐致税利，为万金之家"，至嘉庆时，其子孙"田至万亩，其余诸山异木名材犹不可胜用"。在土地集中的同时，大批自耕农破产，租佃制获得进一步发展。道光年间以后，湖南农村已是佃农多于自耕农，如光绪《善化县志》卷十六就说，当时"乡民佃耕多于自耕"。大多数是佃耕地方的田土，也有佃耕各种官田、公田的。其租谷一般在四六开左右，或一亩交租一石左右。租佃时还要先交付押金。佃耕"每石

田须押规银三十两内外，岁租十石内外"。一般一斗谷种一亩田，所谓"石田"约十亩左右，即租一亩田，须交押金三两，年纳租谷一石。如：八都有"官字狱田"96亩，由林万章承佃，"纳官租九十六石"，每亩交租一石。佃户也有不纳租谷而交租银的。如上述林万章除佃田纳租谷"土租银"六两。嘉庆《善化县志》卷二十二记载，佃田"每亩一两至二两不等"。这也是以交纳租银代替租谷。又据史料记载，乾隆初，鄙县刘必学租种段廷彩山场，每年议定纳租银八钱。至十二年（1747年）,"开出熟土，复加租二钱"，并"俱立字约"。邵阳县农民彭在兴租种学田，乾隆四十五年（1780年）将未交的租谷"折钱二十四千九百文"交纳。这是随着商品货币经济的发展所产生的地租形态的变化，即由实物地租开始向货币地租转变。

除租佃关系外，乾隆、嘉庆年间，湖南不少农民受雇于地主，靠出卖劳动力为生。清代前期的刑部档案，保存有大量的雇佣资料，涉及湖南的也不少。如湖南攸县人到江西萍乡佣工度日，湘乡人到四川奉节县和万县充当佣工，还有安化人到四川云阳县当佣工，等等。

地租形态的变化和雇佣劳动的出现，均是新的经济因素，是清前、中期中国封建社会又逐步产生了资本主义经济关系萌芽的表现。​​​